Kota Jambi Kehilangan Cekungan: Kegagalan Tata Ruang di Balik Industri Properti

JAMBI, IMCNews.id- Dorongan agar penertiban sektor properti dilakukan seiring dengan penertiban kawasan hutan dan pertambangan merupakan alarm yang tepat, meski datang terlambat.

Dari perspektif kebijakan publik, sektor properti di Kota Jambi justru menjadi salah satu simpul paling akut dari kegagalan tata kelola ruang. Dampaknya dirasakan langsung oleh warga setiap musim hujan.

Jika penertiban hutan dan tambang menyasar kerusakan di hulu, maka penertiban properti menyasar kerusakan di hilir, tepat di samping rumah warga. Dan inilah persoalan yang paling lama dibiarkan.

Cekungan yang Dihilangkan

Kota Jambi dibangun di atas sistem cekungan alami dan dataran banjir DAS Batanghari beserta anak-anak sungainya, seperti Sungai Asam dan Sungai Tembuku. Secara hidrologis, kawasan ini berfungsi sebagai terminal air sementara.

Ketika ruang-ruang tersebut berubah menjadi kawasan terbangun, fungsi alamiahnya ikut hilang. Air yang semestinya meresap dan tertahan akhirnya mencari jalan lain melalui sistem drainase yang kapasitasnya terbatas.

Pemetaan kerawanan banjir menunjukkan Kecamatan Pelayangan seluas 15,29 km² dengan elevasi 0–10 mdpl berkategori sangat rawan. Kecamatan Kota Baru seluas 77,78 km² berkategori rawan, sedangkan Jambi Selatan dan Telanaipura berkategori cukup rawan.¹

Dokumen RTRW menetapkan kawasan rawan banjir meliputi Telanaipura—Kelurahan Legok dan Solok Sipin—Pasar Jambi, Jambi Timur, Danau Teluk, Pelayangan, Jelutung, Kota Baru, dan Alam Barajo.²

Di dalam kawasan-kawasan inilah terdapat titik-titik yang kini berubah menjadi beton: kawasan JBC dan Jamtos di Simpang IV Sipin, perumahan Roma Estate, klaster di belakang Kantor BPK Provinsi, Paal V, dan Kenali Asam.

Data Paparan Mitigasi Banjir 2024 mencatat 8 kecamatan, 31 kelurahan, 477 RT, 46.820 KK, dan 152.253 jiwa terdampak banjir dalam satu tahun.³

DAS Tembuku dan DAS Asam juga mengalami penyempitan akibat konversi lahan secara masif. Pada akhirnya, pemerintah harus membayar konsekuensi persoalan ini melalui anggaran publik, antara lain dengan pembangunan Kolam Retensi Paal V seluas 8,9 hektare yang ditargetkan rampung September 2026 untuk mereduksi banjir.?

Pertanyaannya sederhana: mengapa ruang air dibiarkan hilang, sementara negara kemudian harus mengeluarkan biaya untuk mengendalikan air yang kehilangan ruangnya?

Tiga Patologi Kebijakan Properti

Pertama, Perizinan Tanpa Pengendalian

Pasca-kemudahan OSS, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dapat terbit lebih cepat. Namun, instrumen pengendalian seperti RDTR dan Amdal justru menghadapi persoalan dalam implementasinya.

Banyak perumahan di atas 1 hektare hanya menggunakan UKL-UPL generik tanpa kajian hidrologi kumulatif sebagaimana diwajibkan Permen PUPR No. 12/2014.

Polanya seragam: drainase internal 40 cm dibangun seadanya, kemudian langsung dibuang ke drainase kampung yang hanya berkapasitas 30 cm.

Ini bukan drainase. Ini pemindahan banjir yang dilegalkan.

Kedua, Eksternalitas yang Tidak Dibayar dan Kerusakan Ekologis yang Terukur

Ketika lahan resapan ditutup beton, daya dukung ekologisnya hilang. Biaya ekologisnya tidak ditanggung pengembang, melainkan dialihkan kepada warga dan negara.

Laporan Indeks Kualitas Lingkungan Hidup (IKLH) DLH Provinsi Jambi 2024 mencatat Indeks Kualitas Air (IKA) Sungai Batanghari masih berada di angka 55,58, jauh di bawah target nasional 61,39 dalam RPJMN.?

Status tercemar ringan hingga sedang menunjukkan adanya tekanan terhadap kualitas perairan. Kondisi ini juga perlu dilihat dalam kaitannya dengan beban limbah domestik dari kawasan terbangun tanpa IPAL komunal serta sedimentasi akibat pembukaan lahan perumahan.

Masalahnya bukan sekadar hilangnya lahan resapan.

Masalahnya adalah siapa yang menikmati keuntungan dari perubahan fungsi lahan dan siapa yang harus membayar biaya ekologisnya.

Ketiga, Adverse Selection yang Merusak Iklim Investasi

Ketika pengembang yang taat aturan—membangun IPAL, kolam retensi, dan infrastruktur lingkungan—harus bersaing dengan pengembang yang mengabaikan Amdal, maka kompetisi menjadi tidak sehat.

Pengembang yang mengabaikan kewajiban lingkungan dapat menekan biaya produksi. Sebaliknya, pengembang yang patuh justru menanggung biaya tambahan.

Dalam situasi seperti ini, yang berpotensi menang adalah mereka yang melanggar karena biaya produksinya lebih murah.

Inilah yang pada akhirnya merusak iklim investasi properti yang sehat.

Koreksi Kebijakan: Dari Wacana ke Instrumen

Kota Jambi tidak kekurangan regulasi. Yang kurang adalah keberanian mengubah regulasi menjadi instrumen pengendalian yang nyata.

Pertama, Audit Spasial Terbuka.

Publikasikan overlay peta PBG perumahan 2024–2026 dengan peta RDTR dan peta rawan banjir, khususnya di kawasan cekungan JBC, Jamtos, dan sepanjang DAS Tembuku.

Publik berhak mengetahui bagaimana izin pembangunan berhubungan dengan risiko banjir dan daya dukung kawasan.

Kedua, Moratorium Selektif Berbasis DAS.

Bekukan sementara PBG baru untuk perumahan di atas 1 hektare di dalam cekungan Simpang IV Sipin, DAS Tembuku, dan sempadan Danau Sipin sampai kajian daya tampung drainase kawasan selesai.

Moratorium harus berbasis kajian, bukan sekadar kebijakan administratif. Tujuannya bukan menghentikan investasi, melainkan memastikan pembangunan tidak melampaui kemampuan ekologis kawasan.

Ketiga, Penerapan Denda Ekologis.

Ganti teguran administratif yang tidak memberikan efek jera dengan kewajiban pemulihan yang nyata.

Pengembang yang terbukti melanggar harus diwajibkan membangun kolam retensi sebesar 30% dari luas terbangun serta memberikan kontribusi pada dana kompensasi drainase kota.

Prinsipnya sederhana: yang memperoleh keuntungan dari pemanfaatan ruang juga harus bertanggung jawab atas dampak yang ditimbulkannya.

Jangan Biarkan Kota Membayar Dua Kali

Jambi tidak kekurangan regulasi. Jambi kekurangan keberanian untuk menegakkan regulasinya sendiri.

Pembangunan properti dan investasi tentu dibutuhkan untuk pertumbuhan kota. Namun, pembangunan tidak boleh dilakukan dengan mengorbankan fungsi ekologis ruang yang pada akhirnya memindahkan biaya kepada masyarakat.

Kota tidak boleh kehilangan ruang resapan hari ini, lalu meminta negara membayar mahal untuk mengatasi banjirnya esok hari.

Sektor properti harus ditempatkan dalam kerangka pembangunan yang lebih besar: bukan sekadar berapa banyak rumah yang dibangun, tetapi berapa besar daya dukung ruang yang tersisa setelah pembangunan itu berlangsung.

Sebab, setiap beton yang menutup tanah bukan hanya mengubah wajah kota. Ia juga mengubah perjalanan air.

Dan ketika cekungan terus dihilangkan, jangan heran jika air akhirnya mencari rumah-rumah warga.

Jangan sampai Kota Jambi membayar dua kali: pertama ketika cekungannya ditutup, kedua ketika banjirnya harus ditanggulangi.

Pada akhirnya, persoalan banjir bukan semata-mata tentang hujan. Banjir adalah cermin dari bagaimana sebuah kota memperlakukan ruangnya.(*)

Catatan Kaki & Sumber

¹ Jurnal Pemetaan Tingkat Kerawanan Banjir Kota Jambi, Metode Scoring & Weighted Product.

² Repository Universitas Jambi, BAB IV Gambaran Umum Daerah Penelitian, Kawasan Rawan Bencana Banjir Kota Jambi.

³ Paparan Mitigasi Banjir 2024, dikutip dalam dokumen akademik Repository Unja—Data Wilayah Terdampak Banjir Kota Jambi.

? Rilis Dinas PUPR Kota Jambi & BWS Sumatera VI—Proyek Kolam Retensi Paal V seluas 8,9 Ha.

? Laporan Indeks Kualitas Lingkungan Hidup (IKLH) KLHK & DLH Provinsi Jambi 2024 dan Target RPJMN 2020–2024 untuk Indeks Kualitas Air Nasional.